Thème: Besoins essentiels
Publié le 2 mars 2026
Dans son texte publié le 10 février dernier, Sandy Torres rappelait que « les personnes aînées ne sont pas à l’abri de la crise du logement ». En effet, son examen rigoureux de plusieurs indicateurs statistiques ne ment pas : une portion importante des personnes de 65 ans et plus—surtout celles se trouvant dans le premier quintile de revenus avant impôt, soit 38 000 $ dollars et moins—vit des problèmes reliés à l’inflation, au manque de patrimoine, à des coûts de location trop élevés et au caractère inadéquat du logement. En fait, au Québec, les personnes aînées locataires à faible revenu sont véritablement en première ligne des problèmes de logement dans le parc locatif privé, qu’on soit en situation officielle de crise (soit un taux d’inoccupation sous la barre des 3 %, selon la SCHL) ou non.
En plus de leur position économique défavorable, notamment exacerbée par l’indexation trop faible des régimes publics de pension, d’autres facteurs fragilisent structurellement les locataires aîné·es à faible revenu, résultant en un état quasi-permanent de « précarité résidentielle », comparable à une épée de Damoclès. Dans mon livre Vieillissement et crise du logement, je définis la précarité résidentielle comme étant « un continuum de situations rendant l’occupation du logement incertaine, inadéquate ou inabordable, sa forme la plus extrême étant l’expulsion ». Je classe également les multiples facteurs pouvant influencer la précarité résidentielle en deux grandes catégories, soit les facteurs internes et externes aux ménages, même si cette division est nécessairement artificielle. Les facteurs internes concernent le ménage comme tel et les trajectoires de vie des personnes qui le composent : besoin de soins de santé, prévalence de maladies chroniques, revenus de retraite accumulés, veuvage, consommation de substances, degré d’isolement ou profondeur des liens sociaux, etc. Les facteurs externes, quant à eux, se déploient à des échelles plus larges, soit le quartier, la ville, la société. On parlera ici des transformations socioéconomiques (gentrification, spéculation immobilière), de l’âgisme, du sexisme et du racisme, des cadres législatifs et réglementaires, de l’offre de soins de santé, des effets des changements climatiques, mais également des relations avec le propriétaire : comment se comporte ce dernier ? Quels choix exerce-t-il ?
Des vulnérabilités multiples
Généralement, les personnes vieillissantes locataires occupent un logement donné depuis plusieurs années, voire des décennies dans certains cas. Cette longue durée d’occupation, surtout lorsque des hausses abusives ont été évitées ou que le logement a été longtemps possédé par un petit propriétaire privilégiant la stabilité sur le taux de profit, devient un problème majeur dans un marché immobilier en surchauffe qui attire l’investissement : l’écart de rentabilité entre le coût mensuel du logement et la valeur totale de l’immeuble se creuse. Il est alors très tentant pour un nouveau propriétaire, notamment, d’expulser le ou la locataire âgé·e pour éliminer ce décalage. Cela est parfois même exigé par les bailleurs de fonds : les montages financiers de prêts hypothécaires sont adossés aux prix du marché, ou du moins de l’évaluation, et non sur les prix payés par les locataires occupants. Cette longue durée d’occupation est donc à la fois un facteur de protection—coût mensuel du loyer moindre—et un risque considérable, malgré certaines mesures mises en place par le législateur pour endiguer les expulsions de locataires âgé·es sur lesquelles nous reviendrons plus loin. Toutefois, logement à faible coût ne rime pas forcément avec logement adéquat. J’ai visité des dizaines de locataires âgé·es qui vivaient depuis longtemps dans un logement dégradé, clairement inadéquat voire non sécuritaire, car il représentait ce qu’ils ou elles étaient en mesure de payer, ce qui corrobore également les données présentées par Sandy Torres dans son texte.
Les personnes âgées locataires du premier quintile ne sont donc pas seulement fragilisées par leur incapacité de suivre financièrement la surenchère des prix du marché locatif (en appartement traditionnel, en condo locatif ou, de plus en plus, en résidences privées pour aîné·es (RPA)). Mes diverses enquêtes de terrain montrent qu’elles sont aussi davantage ciblées par la violence de certains propriétaires et de leurs hommes de main (concierges), qui veulent généralement obtenir trois choses, pouvant parfois être complémentaires sur un même continuum temporel : demander des hausses abusives par rapport aux indices du Tribunal administratif du logement, rénover le moins possible et/ou obtenir le départ forcé d’un·e locataire âgé·e pour hausser le loyer significativement. Cette dernière étape, soit l’expulsion, peut être réalisée dans le cadre légal et/ou en-dehors. Rappelons que l’extrême majorité des contentieux et négociations en hausses, reprises et évictions se déroule loin des regards du tribunal administratif du logement (TAL). Les tactiques que j’ai documentées, autant dans le parc locatif privé traditionnel que dans les RPA, se rapportent à des formes de maltraitance psychologique (menaces répétées, violence verbale), physique (entrer par effraction dans le logement, changer les serrures), financière (hausses abusives), la violation des droits et la maltraitance organisationnelle (voir la terminologie du CREGÉS).
Une crise de santé publique
Bien sûr, l’article 1959.1 du Code civil du Québec—aussi appelé Loi Françoise David—est censé protéger une portion des locataires âgé·es de 65 ans et plus à faible revenu de l’éviction ou de la reprise, sauf exceptions et à condition de respecter strictement les différents critères. Par contre, une étude jurisprudentielle réalisée par Martin Gallié et Benjamin Paré sur la première mouture de la loi (2016-2022) a conclu que durant cette période, seulement 60 cas sur 123 ont été protégés par l’article du Code civil, au TAL. La limite d’âge se situait alors à 70 ans, un critère qui a été changé en 2024 par un amendement. Le faible recours au TAL explique en grande partie ces chiffres assez bas, et nous indique une fois de plus que la majorité des conflits ou enjeux de logement se déroulent dans la sphère privée.
Même si le faible taux d’occupation se résorbait au Québec, la crise de l’abordabilité continuerait de plus belle, affectant l’ensemble des locataires âgé·es à faible revenu. Il s’agit d’un enjeu de société majeur, voire d’une crise de santé publique.
