Les personnes aînées ne sont pas à l’abri de la crise du logement

La crise du logement affecte les projets de vie des jeunes générations, mais épargne-t-elle pour autant les générations vieillissantes? Ce texte souligne les fortes inégalités qui existent en matière de logement au sein du groupe des 65 ans et plus, beaucoup plus hétérogène qu’on ne l’imagine.

Une crise de l’accessibilité financière

L’accélération des constructions d’appartements observée récemment ne suffit pas à améliorer l’abordabilité du logement de l’avis de spécialistes^[1]. L’évolution de l’indice des prix à la consommation illustre l’inaccessibilité financière du logement (figure 1). Si l’inflation globale est redescendue à + 2,4 % en 2025, le rythme d’augmentation des prix est bien plus élevé pour le logement (+ 5,2 % pour le logement global, comprenant aussi les propriétés, et + 7,5 % seulement pour le logement locatif).

Figure 1. Variation annuelle de l’indice des prix à la consommation (IPC), Québec, 2018-2025

Source : Statistique Canada (Division des prix) et Institut de la statistique du Québec, statistique.quebec.ca/fr/produit/tableau/3880.

La propriété résidentielle, un facteur de protection

Le taux de propriété est plus élevé chez les 65 ans et plus (63 %) que dans l’ensemble de la population québécoise (60 %)^[2]. La propriété résidentielle semble agir à plusieurs égards comme un facteur de protection face aux difficultés de logement, puisque les ménages propriétaires sont moins à risque que les ménages locataires d’occuper un logement inadéquat, comme le tableau le montre.

Tableau. Adéquation du logement selon le mode d’occupation, Québec, 2021

Source : Statistique Canada, Recensement de la population 2021. Adapté par l’Institut de la statistique du Québec, statistique.quebec.ca/fr/produit/tableau/4975.

Le logement inadéquat
Un logement est dit inadéquat ou inacceptable s’il ne répond pas à au moins une des trois normes d’acceptabilité du logement, soit :

• l’abordabilité (rapport des frais de logement au revenu total inférieur à 30 %);
• la qualité convenable (logement qui ne nécessite pas de réparations majeures);
• la taille convenable (logement qui compte un nombre de chambres à coucher suffisant pour la taille et la composition du ménage).

Source : Statistique Canada, Logement acceptable, Dictionnaire, Recensement de la population, 2021 et Institut de la statistique du Québec, Logement acceptable.

Les inégalités de patrimoine s’accentuent à la retraite

D’un côté, les propriétaires à la retraite ou proches de l’être ont pu bénéficier de la hausse considérable de la valeur des biens immobiliers; d’un autre côté, les locataires subissent les hausses de loyers. La possession de son logement est l’une des principales sources d’accumulation de patrimoine ou de richesse, avec les régimes de pensions agréés offerts par les employeurs. Le groupe des 55-64 ans est le mieux doté en capital (valeur nette la plus élevée) que les autres catégories d’âge de la population, comme le mettait en évidence une étude de l’Observatoire. Si l’immobilier tend à exacerber les inégalités à la retraite, les régimes de pension privés jouent aussi un rôle polarisant.

La situation financière des personnes aînées varie considérablement selon la source de leur revenu. Une analyse de l’Observatoire indiquait que le revenu moyen disponible est presque divisé par deux pour les personnes aînées qui reçoivent seulement des prestations du régime public (24 500 $ en 2022) par rapport à celles dont les sources de revenus proviennent aussi de pension de retraite privée et de placements (46 100 $). Plus de une personne aînée sur quatre (28 %) vit seulement des prestations publiques de retraite (RRQ et Sécurité de la vieillesse).

La proportion de locataires augmente avec l’avancée en âge

En fait, le taux de propriété atteint le sommet de 68,5 % de ménages propriétaires pour les 55-64 ans et diminue ensuite avec l’avancement en âge (figure 2). À partir de 85 ans, les ménages se répartissent en 54 % de propriétaires et 46 % de locataires.

Figure 2. Taux de propriété du principal soutien de ménage selon le groupe d’âge, Québec, 2021

Source : Statistique Canada, Recensement de la population 2021. Adapté par l’Institut de la statistique du Québec.

Il convient de souligner que les données présentées portent sur les ménages ou les logements privés, c’est-à-dire hors logements collectifs qui comprennent notamment les résidences pour personnes aînées avec services de soutien ou d’aide à la vie autonome.

Où vivent les 65 ans et plus?

• La très grande majorité des 65 ans et plus (88 %) habitent à leur domicile privé, les autres vivent dans un logement collectif tel qu’une résidence pour aînés – RPA (9 %) et un centre hospitalier de soins de longue durée – CHSLD (2 %).^a
• Selon le Recensement 2021, ce sont 9 % des 65 ans et plus qui vivaient en logement collectif. Chez les 85 ans et plus, cette part atteignait 38 %.^b

a) Commissaire à la santé et au bien-être (2023). Portrait des organisations d’hébergement et des milieux de vie au Québec, Québec, p. 15.
b) Institut de la statistique du Québec (2023). Portrait des personnes aînées au Québec, Québec, p. 30.

L’avancement en âge rend plus vulnérable face à l’inabordabilité

Sauf chez les plus jeunes (15-24 ans), la plus forte proportion de personnes occupant un logement inabordable s’observe chez les 65 ans et plus, soit 20,1 %^[3]. Comme les revenus diminuent une fois à la retraite, les dépenses de logement pèsent davantage dans le budget.

Tirée d’une précédente analyse de l’Observatoire portant sur les inégalités rencontrées par la population aînée, la figure 3 présente les taux d’effort selon le quintile de revenu. Le logement est inabordable pour un peu plus de la moitié des ménages composés de personnes âgées de 65 ans et plus qui font partie des 20 % les plus pauvres (1^er quintile de revenu total) : 51,8 % consacraient 30 % ou plus de leur revenu pour se loger en 2021. Par ailleurs, selon cette même analyse, l’inabordabilité concerne davantage les personnes aînées qui vivent seules (33,2 %) par rapport à celles qui vivent en couple (6,5 %).

Figure 3. Ménages de 65 ans et plus consacrant au moins 30 % du revenu au logement selon le quintile de revenu, Québec, 2021

Source : Analyse de l’Observatoire basées sur les microdonnées à grande diffusion de l’Enquête canadienne sur le logement 2021.

Des constats similaires ressortent de la répartition par quintile de revenu total des 65 ans et plus qui occupent un logement inadéquat (figure 4). Le logement est inadéquat pour 44,5 % des ménages aînés à faible revenu et ne répond donc pas à au moins un des critères d’acceptabilité du logement (abordabilité, qualité et taille convenables), selon une autre analyse de l’Observatoire.

Figure 4. Ménages de 65 ans et plus occupant un logement inadéquat selon le quintile de revenu, Québec, 2021

Source : Analyse de l’Observatoire basées sur les microdonnées à grande diffusion de l’Enquête canadienne sur le logement 2021.

Les quintiles de revenu
La répartition par quintiles permet d’observer des écarts au sein d’une population donnée. Les quintiles de revenu sont obtenus en classant le revenu des ménages en ordre croissant en cinq groupes égaux. Chacun compte pour 20 % du total de la population considérée.

Au-delà du logement inadéquat, l’insécurité résidentielle

Les indicateurs du besoin de réparations majeures ou du taux d’effort de 30 % ne saisissent que partiellement les conditions d’un logement acceptable. D’autres éléments de qualité, comme la présence de moisissures et la qualité de l’air, ou d’autres aspects, tels que la localisation et la stabilité d’occupation, jouent un rôle fondamental. La notion d’insécurité ou de précarité résidentielle permet d’affiner la compréhension de ce qui définit un chez-soi décent.

L’insécurité résidentielle comprend une gradation de situations où l’occupation du logement est incertaine jusqu’à des situations extrêmes d’expulsion^[4].

Dans une étude de l’Observatoire examinant les impacts de la crise du logement sur l’insécurité alimentaire au Québec, plusieurs témoignages de personnes âgées de 50 ans et plus illustrent une diversité de situations d’insécurité résidentielle :

• la peur de ne plus arriver à payer son loyer à cause des augmentations successives et jugées excessives des prix, qui génère du stress;
• l’occupation d’un logement inabordable (trop cher par rapport au revenu), qui génère du stress, de l’insécurité alimentaire et des problèmes de santé;
• l’occupation d’un logement de mauvaise qualité (p. ex. isolation déficiente des portes et fenêtres ou dommages mal réparés) qui compromet le confort thermique et la santé.
• l’occupation temporaire (p. ex. dans un motel) ou officieuse d’un logement (p. ex. sans contrat de location), instabilité pouvant aller jusqu’à l’itinérance cachée et l’itinérance visible.

L’itinérance à la retraite
À partir du dénombrement réalisé dans la nuit du 11 au 12 octobre 2022, il est estimé que 6,5 % des personnes en situation d’itinérance visible étaient âgées de 65 ans et plus et 29 % étaient âgées de 50 à 64 ans.

Source : MSSS (2023). Dénombrement des personnes en situation d’itinérance visible au Québec, Québec, p. 68.

Vieillir chez soi, oui mais dans quelles conditions?

La diminution des revenus à la retraite, les faibles revenus de retraites publiques et le marché locatif privé fragilisent les personnes aînées face à la crise du logement. Avec l’avancée en âge, la fréquence accrue des maladies chroniques, des incapacités et de l’isolement social représentent d’autres facteurs de vulnérabilités.

Vieillir chez soi semble un idéal universel, mais encore faut-il que ce chez-soi soit abordable, confortable, salubre, sécuritaire, stable, comme le rappelle le chercheur Julien Simard dans Vieillissement et crise du logement. Il est d’autant plus dramatique de laisser les personnes aînées dans des situations d’insécurité résidentielle que celles-ci passent la plus grande partie de leur temps au domicile et que des conditions inadéquates de logement peuvent aggraver des problèmes de santé et accélérer la perte d’autonomie.

Ce texte reprend des éléments d’une présentation prononcée le 3 décembre 2025 à la journée « La santé et la qualité de vie des personnes vieillissantes : passer du modèle à l’action » lors des 28^es Journées annuelles de santé publique à Montréal.

^[1] SCHL (2025). Rapport sur le marché locatif, automne 2024 et Maëlle Boulais-Préseault, Kari Norman et Randall Bartlett (2024). Au-delà de la propriété : perspectives sur l’inflation des loyers dans les grandes villes canadiennes, Études économiques, Desjardins.

^[2] Statistique Canada, Recensement de la population 2021. Adapté par l’Institut de la statistique du Québec.

^[3] Statistique Canada, Recensement de la population 2021. Adapté par l’Institut de la statistique du Québec, statistique.quebec.ca/fr/produit/tableau/4975.

^[4] Julien Simard (2024). Vieillissement et crise du logement : gentrification, précarité et résistance, Les Presses de l’Université de Montréal.

Photographie: Christian Lue, Unsplash.